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调控再升级两大部委酝酿别墅限外严防热钱

发布时间:2021-10-14 19:23:15 阅读: 来源:捆钞机厂家

调控再升级两大部委酝酿别墅限外严防热钱

调控再升级两大部委酝酿别墅限外严防热钱 更新时间:2011-4-23 11:54:01   “这几天外商咨询数量增加了不少。”北京一大型中介机构负责人4月19日告诉《中国经营报》记者。

外商咨询的主要内容是:本月初国家发改委会同商务部等部门对《外商投资产业指导目录》进行了修订,在禁止外商投资的项目中,新增了“别墅的建设、经营”一项,而该项在2007年版的指导目录中,仅被列入被限制的项目中。

目前,该《目录》正处在公开征求意见当中。在相关人士看来,这一举措旨在防止热钱过多进入房地产领域,对外资限制将“步步紧逼”。

严防热钱

在限购等一系列楼市政策下,外资对别墅这一价值洼地青睐有加。广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,别墅虽然成本较高,但抗跌性与升值潜力也强,在严厉的楼市调控下,将成为更保险的投资选择。

这个道理在金融危机中得以验证。从2008年金融危机开始,国内整体楼市遭受了“价量双跌”的重创,别墅的销量也随之大幅减少,但价格仍然保持坚挺。2009年以来,全国各主要城市的别墅市场保持了良好增势,一线城市北京、上海、深圳三地别墅市场需求旺盛,在楼市整体回暖的带动下,2008年压抑的需求逐渐释放,别墅成交活跃,成交面积和成交套数增幅较大。

根据搜房网统计,今年2月,北京别墅市场新增供应109套,相比2010年同期新增预售206套,供应量下降近一半。在搜房网监测的100个别墅项目中,零成交的达到了63个,低迷的交易量让别墅的成交价格也出现了下滑,今年2月北京别墅成交价格相比1月下跌了922元/平方米。

别墅领域的价值洼地引发了外资的追逐。“一季度在人民币升值预期等因素的作用下热钱流入加速,外汇储备季度增量达历史次高。”中国农业银行战略管理部资深分析师付兵涛告诉记者。

国家外汇管理局统计显示,一季度外汇储备增加1973亿美元,季度增量仅次于2010年四季度的1990亿美元,为历史次高;相应的,一季度外汇占款增加1.12万亿元,仅次于2010年四季度的1.25万亿元。

仅仅今年前2个月,我国房地产实际使用外资41.5亿美元,同比增长50.5%。“禁止的目的在于分流热钱,防止别墅价格拉高房价,影响楼市调控。”住建部政策研究中心副主任王钰林认为。

内外统一

内外资政策差异,为外资进入别墅领域提供了通道。

“外资青睐国内住宅市场,尤其是别墅,制定政策的目的就是阻止外资将别墅当做避风港。”仲联量行北京董事覃晓梅认为。

别墅的稀缺与政策限制有极大关系。早在2003年2月8日,国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》,其中第四条规定“今后5年内,停止别墅类用地供应。”之后,相关部门再也没有对别墅供地解过禁,但别墅的开发也从未停止过。

全经联研究院副院长陈宝存分析说,别墅不断出现的原因有两个:一是开发企业利用之前存量用地进行开发;二是监管部门没有严格落实政策,开发企业通过各种借口,比如旅游地产、变通容积率等,来建设和投资了大量别墅。

但存量别墅依然无法满足高端人士的需求。据业内人士统计,截止到2010年,别墅楼盘数量约占住宅市场的15%,开发面积则超过30%。“由于这两年供地数量和中小户型商品比例的增加,别墅在住宅市场中的比例有了大幅减少。”北京大学房地产研究所所长陈国强分析说。

别墅供应的减少,恰恰被外资视为机会,之前的“限外令”同时给外资提供了方便。2006年7月,建设部、商务部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。《意见》规定:购买非自用房地产,必须设立外商投资企业。

此后,外资往往通过在内地或者香港成立公司,以名义上的“建设、经营别墅”来实现购买别墅的目的。“也就是说,当时限外令为外资建设、经营别墅留下了通道,规避了现在的限购令。”陈宝存认为。

在覃晓梅看来,禁止外资建设和经营别墅这一举措,恰恰统一了内资和外资行为。“由于别墅主要集中在国内开发企业手中,在楼市调控下,外资借内资企业资金不足,进行大规模别墅收购或者土地收购,势必影响楼市的走向。”

据了解,国家统计局公布的指数,是一个住宅的全口径统计指数,既包括普通商品住宅,也包括别墅等高端住宅。

陈国强认为,外资进入中国房地产业,尤其青睐非普通住宅类产品。“通过收购一些历史用地来投资开发别墅,一旦规模成型,别墅这种高档产品的价格也会拉升楼市的均价。”

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